당진 합덕역세권 토지 개발은 아직 투자를 하려고 합니까?

당진 합덕역세권 토지 개발은 아직 투자를 하려고 합니까?

■ 안녕하세요.황금지번 김창근입니다. 최근 평택지역에 투자처를 찾기가 어려워서인지 합덕역 주변 개발에 대해 문의를 드리는 경우가 있는데요. 매번 문의가 오면 같은 패턴으로 제가 확인할 내용은 무엇 때문에 알아보고 계시는지부터 구매자라면 자금을 조달하고, 현재 검토한 지역 매도자라면 본인의 토지 위치나 문의할 토지에 대한 부분을 묻습니다. ↓ 이유는 전화하는 것이 어디까지 내용을 알고 있고 어느 상황인지 알아야 더 정확하고 필요한 부분을 말씀드릴 수 있기 때문입니다.당진 합덕역세권 개발에 대한 토지 기대심리에 따른 투자는 제가 이미 지난번 공시한 포스팅에서 보수적으로 접근해야 하고 저는 회의적으로 생각한다고 말했습니다.

당진 합덕역세권 개발 추진 재검증 진행에 대한 해석 당진 합덕역세권 개발 추진 재검증 진행에 대한 해석 ■ 안녕하세요 황금지번 김창근입니다. 제가 평택이랑 blog.naver.com

■ 다시 검증 관련 내용과 관련하여 투자 판단에 관한 내용이므로, 상기 내용을 반드시 체크하고 검토할 것을 추천합니다.당진 합덕 역세권은 주변 일대가 거의 마디데 농지입니다.쵸루데 농지는 농림 지역의 지목이 농지에 되는 곳으로, 나라에서 농업 진흥 구역에 농사를 짓는 토지로만 활용하겠다는 의지입니다.↓ 사실 도시.군 관리 계획에서 5년~10만마다 이 취지는 변경되거나 역세권 개발 등을 하면, 실은 농지도 모두 개발할 수 있는 것은 사실입니다.그러나 그 가능성이 있을 때 말이다, 그 가능성이 생기고 구속력이 생긴 뒤 10년 정도 뒤를 내다보고 투자를 하지 않으면 안 됩니다.현재 구속력이 없는 상태에서 예비 타당성 조사도 탈락하고 재조사를 한다는 얘기만 나오고 있는 상태입니다.■ 예비 타당성이 통과했는지 조사 단계나 조사는 어제쯤 이뤄질지에 대한 내용이 토지 개발과 어떤 관련성과 어느 정도 시간적 흐름을 하고 있는지 해석하지 않으면 안 됩니다.간단히 말하면 합덕 역세권 개발이 진행되면 개발 범위에서 무조건 들어오는 땅이 현재 100만원 이하로 판매하면 인수하고 투자 가치가 있습니다.그러나 많은 기획 부동산이 뛰어들어 현지에서 판매되는 현실적 거래 가격에도 혼란을 주고 현재 200만원 안팎을 하고 있습니다.거기에 위치도 좋지도 않습니다.과연 언제 그 투자금이 회수하시죠?현재 그 액수에 땅을 구입하신 분들은 모두 20년을 바라보아야 하고 그 이상이 걸릴 수가 있습니다.↓ 그 예로 볼 수 있는 것이 평택의 진위 역입니다.진위 역은 2006년에 개통되면서 경부선 라인에서 다른 위치보다 좋은 조건을 지니고 있음에도 불구하고 거의 15년간 개발 소식을 들을 뿐 아무것도 행해지지 않습니다.바로 오른쪽 부분은 아직 농지입니다.역이 개통되면서 역사 주변에는 반드시 개발된다는 생각은 버려야 합니다.물론 가능성에 대한 가치는 상당히 비싸지만 지금처럼 어느 정도 시간이 걸릴 것으로 예상할 대목이 있지만 그것보다 땅 값이 비싸다면 과연 투자 가치가 있을까요?■ 당진 합덕 역세권에 그래도 확신이 있어 관심이 있으면 약 5년 만에 투자해도 늦지 않습니다.아니 예비 타당성 조사로 통과됐다고 해도 현재 그 주변 땅을 가지고 있고 200만원에 낸 분들이 예비 타당성 통과 이유로 그 이상으로 토지 가격을 받을 수 없습니다.간단히 말하면 현재의 가격은 예비 타당성 통과한 수준의 가격에 거래되고 있다고 보면 됩니다.앞으로 토지가 보상되면 혹시 수용에서 개발된 경우 아무리 상금으로 이뤄질지조차 기존의 사례를 검토해야 합니다.농지는 농지의 가격으로 배상하게 됩니다.↓ 당진 합덕 역세권은 투자 가치가 없다는 것은 현재 이미 감정 평가 상의 가치가 그 요소가 형성되지 않았는데 너무도 먼저 평가되어 버린 채 가격이 오른 상태입니다.잘 생각하세요투자입니다. 땅을 사려고 무언가를 활용하는 사람이라면, 가격이 비싸도 그 활용을 위해서 토지를 매수할 수 있지만 오로지 투자하고 향후 환불하려는 의도였다면 이미 손해를 보고미리 선점하고 토지를 매수하는 것은 어정쩡한 선택입니다.

■ 재검증 관련 내용과 관련하여 투자 판단에 관한 내용이므로 위 내용을 꼭 체크하고 검토하는 것이 좋습니다. 당진 합덕역세권은 주변 일대가 대부분 절대농지입니다. 철대농지는 농림지역의 지목이 농지로 되어 있는 곳으로 국가에서 농업진흥구역으로 농사짓는 땅으로만 활용하겠다는 의지입니다. ↓ 사실 도시.군 관리 계획에서 5년~10만마다 이 취지는 변경되거나 역세권 개발 등을 하면 사실 농지도 모두 개발할 수 있는 것은 사실입니다. 그런데 그럴 가능성이 있을 때 하는 얘기고 그럴 가능성이 생기고 구속력이 생긴 다음에 10년 정도 뒤를 내다보고 투자를 해야 되는 거죠. 현재 구속력이 없는 상태에서 예비타당성 조사도 탈락하고 재조사를 하겠다는 얘기만 나온 상태입니다. ■ 예비타당성 통과 여부, 조사단계나 조사는 어제쯤 이뤄질 것인지에 대한 내용이 토지개발과 어떤 연관성과 어느 정도의 시간적 흐름을 이야기하고 있는지 해석할 수 있어야 합니다. 쉽게 말해 합덕역세권 개발이 이뤄지면 개발 범위에서 무조건 들어오는 땅이 현재 100만원 이하로 판매되면 매수해 투자 가치가 있습니다. 하지만 많은 기획부동산이 뛰어들면서 현지에서 판매되고 있는 현실적인 거래가격에도 혼란을 줘 현재 200만원 안팎을 맴돌고 있습니다. 거기 위치도 좋지도 않아요. 과연 언제 그 투자금이 회수될까요? 현재 그 금액으로 땅을 구입하신 분들은 모두 20년을 바라봐야 하고 그 이상도 걸릴 수 있습니다. ↓ 그 예로 볼 수 있는 곳이 평택의 진위역입니다. 진위역은 2006년 개통되어 경부선 라인에서 다른 위치보다 나은 조건을 가지고 있음에도 불구하고 거의 15년간 개발 소식만 들었을 뿐 아무것도 이루어지지 않았습니다. 바로 오른쪽 부분은 아직 농지입니다. 역이 개통되어 역사 주변에는 반드시 개발될 것이라는 생각은 버려야 합니다. 물론 가능성에 대한 가치는 상당히 높지만 지금처럼 어느 정도 시간이 걸릴 것이라고 예상할 수 있는 내용이 있는데 그에 비해 땅값이 너무 비싸다면 과연 투자가치가 있을까요? ■ 당진 합덕역세권에 그래도 확신이 있고 관심이 있다면 한 5년 뒤에 투자해도 늦지 않습니다. 아니, 예타 통과가 됐다 하더라도 현재 그 주변 땅을 가지고 있어서 200만원에 내신 분들이 예타 통과 사유로 그 이상으로 땅값을 받을 수가 없어요. 간단히 말해서 현재 가격은 예비타당성 통과를 한 수준의 가격으로 거래되고 있다고 생각하시면 됩니다. 앞으로 토지가 보상되면 만약 수용으로 개발될 경우 얼마의 상금으로 이뤄질지도 기존 사례를 검토해야 합니다. 농지는 농지 가격으로 배상하도록 되어 있습니다. ↓ 당진 합덕역세권은 투자가치가 없다는 것은 현재 이미 감정평가상의 가치가 그 요소가 형성되지도 않았는데 너무 먼저 평가돼버린 채 가격이 오른 상태입니다. 잘 생각해주세요 투자입니다. 토지를 사려고 무언가를 활용하는 사람이라면 가격이 비싸더라도 그 활용을 위해 토지를 매수할 수 있지만, 다만 투자하고 향후 환금하려는 의도라면 이미 손해를 보고 미리 선점해 토지를 매수하는 것은 어중간한 선택입니다.